PREMIER ESPAÑA SA

Rating Action y Rationale

• EthiFinance Ratings afirma la calificación de Premier España en “BB+” manteniendo la tendencia Estable.
• La calificación de la compañía está apoyada por varios factores como: i) sector con fortaleza en la demanda y positivos niveles de rentabilidad, ii) una recurrente generación de beneficios y caja operativa que permiten mantener en cifras relativamente controladas sus ratios de apalancamiento. Aunque la compañía presenta volatilidad y variabilidad en sus ratios, la misma está asociada al sector promotor en el que se encuentra inmersa, donde dependiendo de la fase en la que esté su cartera se requiere un mayor o menor consumo de financiación que es atendido con la entrega de las propias viviendas, iii) elevada cifra de preventas que refleja visibilidad de ingresos para 2024 y 2025 principalmente, y iv) pertenencia a un grupo mayor y de referencia en Francia (Grupo Bassac), que tiene un perfil crediticio favorable y además muestra un sólido apoyo y respaldo financiero a Premier en caso de ser necesario (cuenta con sistema de cash pooling).
• Por otro lado, el rating se encuentra condicionado por el tamaño algo más limitado de la compañía por sí misma en el sector, así como una diversificación concentrada a nivel operativo (en el segmento promotor) y geográfico (Madrid y Barcelona si bien son consideradas zonas de referencia en cuanto a mayor demanda de vivienda y precios elevados en España). Además, un mayor avance en la generación EBITDA y caja operativa sería importante así como una mejora en la cobertura de intereses, que estará más penalizada en 2024 con el incremento del apalancamiento. Por otro lado, se refleja también una mayor incertidumbre en el resto de mercados donde opera Grupo Bassac (principalmente Francia, Alemania y Bélgica), con una mayor afectación en la demanda para estos países por el contexto sectorial del momento, aspecto que deberá ser observado por un potencial impacto mayor en el grupo si se agravan o extienden estas condiciones sectoriales.
• En línea con la metodología de EthiFinance Ratings, el sector ‘real estate development’ presenta un riesgo medio en términos de ESG (sector heatmap entre 3 y 3,5) dado su impacto en el medio ambiente. Esta valoración tiene como resultado un análisis sectorial que no se ve afectado por este factor. Por otro lado, las políticas ESG de la compañía se consideran neutras a nivel de calificación (ESG score de la compañía entre 3 y 3,5), resultando en un rating que no se ve impactado por estos factores.

Descripción de la Compañía

Premier España, S.A.U. se conforma como una filial participada al 100% por Bassac (anteriormente, ‘Les Nouveaux Constructeurs’), grupo francés cotizado y especializado en la promoción inmobiliaria de viviendas y oficinas en Francia, España, Alemania y Bélgica, mostrando un adecuado perfil financiero y positivas rentabilidades. Premier cuenta con una trayectoria consolidada en el mercado nacional, operando en España desde 1989, con enfoque en Madrid y Barcelona. Su facturación y EBITDA alcanzaron €106,3m y €13,9m, respectivamente en 2022 (margen EBITDA del 13,0%), con un ratio DFN/EBITDA de 4,4x. En 2023 (cifras provisionales) la facturación de la compañía fue de €130,2m y el EBITDA de €23,9m (margen EBITDA del 18,3%), mostrando un ratio DFN/EBITDA de 2,6x.

Fundamentos

Perfil de Negocio

Análisis del Sector

• Sector cíclico y atomizado que, desde 2021, está siendo afectado por el entorno inflacionario y elevados tipos de interés, factores que, no obstante, empiezan a estabilizarse (alcanzando ya cifras máximas) y podrían controlarse en mayor medida durante los próximos años. 

El sector inmobiliario en España, donde Premier desarrolla su actividad, está caracterizado por un elevado grado de competitividad, con un gran número de players dadas las limitadas barreras de entrada, rentabilidades operativas positivas que, no obstante, presentan cierta volatilidad ante situaciones de mayor estrés, y el desarrollo de políticas ESG, sobre todo por los principales grupos del sector. Los ejercicios 2021 y 2022 se han caracterizado por un elevado ritmo de compraventas de nueva vivienda tras el impacto del Covid-19 (+25,3% y +22,7% respectivamente vs 2019). No obstante, aspectos como el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, con un encarecimiento de las materias primas y la elevada inflación, unidas al fuerte aumento de tipos de interés, han impactado en el sector, que se ha hecho patente en una notable reducción del volumen de hipotecas otorgadas en 2023 (-17,8% en noviembre de 2023 vs mismo periodo en 2022) y reduciendo, asimismo, aunque en menor medida, el volumen de compraventa de vivienda nueva (-4,3% YoY en noviembre de 2023). En cualquier caso, el segmento de vivienda nueva presenta una limitada oferta en relación a la demanda estructural latente en el mercado (para el periodo 2023-2027 se estima un promedio anual de 100k visados de obra nueva versus una creación de hogares superior a los 200k), lo que limita el efecto de estos factores sobre el sector y mantiene elevado el precio de venta. Asimismo, los costes de construcción se están estabilizando en mayor medida desde 2023 (alcanzando el pico), estimándose una paulatina bajada de los tipos de interés desde la segunda mitad de 2024 en adelante, que, de producirse, podría favorecer nuevamente al sector (aunque se prevé sea de forma muy gradual). 

• En línea con la metodología de EthiFinance Ratings, el sector ‘real estate development’ presenta un riesgo medio en términos de ESG (sector heatmap entre 3 y 3,5). Esta valoración tiene como resultado un análisis sectorial que no se ve afectado por los factores ESG. 

El riesgo potencial de los factores ESG en las empresas del sector a medio plazo implica que se requiere una transición hacia nuevas prácticas. La industria presenta un alto riesgo sobre factores medioambientales, derivados de: i) las emisiones de carbono generadas por la producción de materiales (ladrillos, cemento, etc.), ii) el uso intensivo de materias primas, iii) la elevada generación de residuos, con dificultad para el reciclaje y iv) el impacto que puede darse sobre la agricultura y la biodiversidad como consecuencia del uso del suelo. Respecto a los stakeholders, el sector presenta un impacto fundamentalmente positivo, al proveer de numerosos puestos de trabajo y ofrecer un servicio fundamental a la sociedad, como es el acceso a la vivienda. Sin embargo, la elevada dependencia de suelo del sector, y el hecho de que su disponibilidad esté controlada por las autoridades locales, podrían limitar el uso del mismo en función del interés político vigente en cada momento u otros factores.

Posicionamiento Competitivo 

• Adecuada calidad de la cartera inmobiliaria y apoyo del grupo, que matizan el tamaño medio de la compañía y la concentración geográfica de su actividad. 

Premier España enfoca su actividad en el desarrollo promotor de vivienda, mostrando una cartera en desarrollo conformada por 1.545 viviendas a 31 de diciembre de 2023 (50,7% en construcción), lo que supone un valor en torno a €350m. Su cartera está localizada en la Comunidad de Madrid, la provincia de Barcelona y, desde 2021 en la provincia de Alicante (aunque en cuantías más reducidas para esta última), regiones, especialmente las dos primeras, con una alta demanda, que atenúa el riesgo derivado de su concentración geográfica y del tamaño más reducido de su cartera respecto a otros players del sector. Así, la localización geográfica de sus promociones, unida al elevado grado de cumplimiento de la misma visible ya en sus cifras de preventas (87% para 2024, 54% para 2025 y 20% para 2026) constituyen ventajas competitivas para la compañía. Asimismo, su pertenencia al Grupo Bassac, que le otorga respaldo financiero y expertise, dada su amplia trayectoria dentro del sector de promoción inmobiliaria, refuerza su posicionamiento competitivo en el sector. 

• Fase inicial en la aplicación de criterios ESG. 

La compañía como filial operativa muestra una fase temprana en la aplicación de criterios ESG, con una valoración neutral que no impacta en el perfil crediticio en el momento actual. No obstante, el sector donde se ubica y su propia actividad requiere de un proceso de transformación en el medio plazo para no verse afectada en la generación y estabilidad de resultados.

Gobierno Corporativo

• Sólido respaldo financiero de su matriz, gestión profesionalizada y política financiera controlada acorde a su modelo de negocio. 

Premier España mantiene una estructura organizativa con un amplio expertise dentro de la compañía e independiente de su matriz, aunque reportando y respondiendo directamente de esta y cuyas estrategias implementadas se valoran adecuadamente. La compañía mantiene una política financiera que mantiene unos niveles controlados de apalancamiento, basándose en la adquisición de suelo en zonas de alta demanda y desarrollo de promociones inmobiliarias de tamaño medio que priorizan la generación de rentabilidad.

El perfil de negocio de Premier España está reforzado por su carácter como filial de Bassac, grupo francés de reconocido prestigio en el sector de promoción inmobiliaria en Europa, que cuenta con una equilibrada estructura económico-financiera así como una cartera de preventas superior a los €1.900m a cierre de 2023 (con un descenso del 8% YoY principalmente debido al mercado francés). Así, mantiene un sistema de cash pooling para optimizar la liquidez, junto con la flexibilidad financiera que aporta para el desarrollo de su actividad, aspecto que también impacta positivamente en el perfil crediticio de Premier España.

Perfil Financiero

Ventas y Rentabilidad 

• Incremento de los ingresos, resultados y márgenes para el último ejercicio impulsado por una sólida demanda. 

Si bien la compañía presentó un descenso en la facturación y EBITDA en 2022 (-28% y -38,7% YoY respectivamente), esto obedece a las fases del ciclo promotor con un menor volumen de entregas realizadas ese ejercicio (472 vs 740 para 2021) y a la menor inversión en suelo llevada a cabo en las primeras fases de la pandemia producida por el Covid-19 que tiene también efecto en el negocio a posteriori (a los 24-30 meses, tiempo medio para el desarrollo de una promoción). En cualquier caso, para 2023 (cifras provisionales), el grupo espera ya una mejora en su negocio y EBITDA, pudiendo alcanzar €130,2m y €23,9m respectivamente. Además, esta generación de resultados positivos se traslada también al EBT que se situará en torno a €20m, reflejando una continuación en la capacidad de Premier para generar beneficios recurrentes con su actividad. Durante 2024 y 2025 se prevé una continuación en este crecimiento de los ingresos, apoyada tanto por el favorable ritmo de preventas (€288m a cierre de 2023, con el 87% y 54% del presupuesto de 2024 y 2025 ya formalizado en contratos con sus clientes) como los volúmenes de suelo disponibles (€323m a cierre de 2023) que se estima seguirán incorporando durante el ejercicio actual. Desde Ethifinance Ratings consideramos realistas las cifras proyectadas por la compañía para el ejercicio actual, apoyadas por la sólida demanda del sector en España.

Endeudamiento y Cobertura

• Apalancamiento financiero controlado y asociado a su actividad promotora, mostrando un enfoque a corto plazo. 

Los niveles de deuda financiera del grupo permanecieron en valores estables para el cierre de 2023 provisional (€73,3m), con un ligero descenso respecto al ejercicio precedente (-4,5% YoY). Dentro de su financiación destacan los préstamos promotores, pagarés en el MARF y préstamos suelo (representan más del 90% del total) que permiten e impulsan el desarrollo de la actividad promotora. En conjunto, la compañía presentó valores (provisionales para 2023) adecuados para sus ratios DFN/EBITDA y cobertura de intereses (2,6x y 5,2x respectivamente), si bien se estima un mayor ajuste para 2024 en estos ratios (en torno a 5x y 4x respectivamente) consecuencia de la mayor financiación que dispondrá el grupo para impulsar nuevamente su negocio promotor en los próximos años. Esta variabilidad en los ratios es característica de un sector donde los niveles de endeudamiento y generación de resultados están condicionados a la fase del ciclo en la que se encuentra la cartera de la compañía, estimándose para Premier una mejora más notable en 2025 supeditado a la favorable marcha de la demanda de vivienda nueva.

Análisis de Flujo de Caja

• Recurrente y positiva generación de caja operativa, aunque con volatilidad dado el negocio promotor desarrollado (con picos en las entregas, negocio y caja generada en función de la fase de su cartera). 

Premier España ha presentado en los últimos años unos positivos fondos generados con su actividad (Funds From Operations, FFO) que alcanzaron unos €10,3m de media para el periodo 2020-2022. Desde EthiFinance Ratings estimamos que 2023 será un ejercicio de mayor impulso como se refleja en su propio EBITDA, con una conversión a FFO que podría situarse en torno a los €14,8m y sobre los que consideramos es importante un mayor recorrido y avance. En base a los datos provisionales de 2023, este aspecto impulsará los niveles de caja finales, estimándose cerrar el ejercicio con +€10m generados.

Capitalización

• Equilibrada estructura de fondos propios que favorece sus fundamentos de solvencia. 

La compañía registró un patrimonio neto de €100,2m en 2023p que representa un 136,8% de su deuda financiera total. La gestión financiera prudente y de carácter familiar se traslada a un moderado crecimiento de su patrimonio neto y un reparto de dividendos supeditado a la adecuada generación de resultados. A pesar de esto, se destaca que durante 2024 se estima un empeoramiento en las cifras de este ratio (ligeramente por debajo del 70%) con motivo del mayor endeudamiento financiero que dispondrá el grupo para impulsar su negocio promotor. En cualquier caso, estas cifras continúan valorándose de forma adecuada, estimando desde EthiFinance Ratings que la compañía podrá mejorar dicho ratio de nuevo en próximos años a medida que se terminan y entregan las promociones junto con la amortización del préstamo promotor. 

Liquidez

• Positivos niveles de liquidez. 

A cierre de 2022, la empresa presenta suficientes recursos líquidos o convertibles en cash (superior a 1x) al comparar las fuentes de fondos disponibles (efectivo sin restricciones, FFO y las líneas de circulante) con el uso previsto de fondos (vencimientos de deuda a corto plazo, capex de mantenimiento previsto y potenciales repartos de dividendos estimados por la compañía). Por tanto, Premier presenta una favorable liquidez que se ve apoyada y reforzada también por los sólidos niveles que refleja Grupo Bassac del que forma parte.

Modificadores

Controversias

• El grupo no presenta ninguna controversia.

Nuestra evaluación de controversias determina que no hay noticias o eventos que constituyan un problema real que apunten a una debilidad en las operaciones u organización de Premier España y que requieran seguimiento.

Riesgo País

• No se ha determinado que exista un riesgo país condicionante y que por lo tanto tenga un impacto negativo en la calificación. 

El grupo concentra la totalidad del negocio en España (principalmente Madrid y Barcelona).

Principales Magnitudes Financieras

Credit Rating

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Análisis Sensibilidad

• Factores positivos en el largo plazo (↑)

Entorno económico favorable con una continuación en la evolución positiva de la demanda de vivienda nueva. Mejora en mayor medida de la cartera de ventas en firme y mantenimiento de visibilidad del negocio a 24-30 meses con nuevas adquisiciones de suelos. Incorporación de nuevos segmentos operativos y/o operaciones de adquisición corporativa que impacte positivamente en su posicionamiento competitivo y diversificación. Mayor desarrollo y empuje en políticas ESG. Mejora de ratios económico-financieros para Premier, como DFN/EBITDA, FFO/DFN, cobertura de intereses y PN/DFT con valores medios en el ciclo de actividad <3x, >30%, >7x y >100%. Estos valores podrían ser compensados e impulsados con una mejora también de los ratios para su matriz Bassac.

• Factores negativos en el largo plazo (↓)

Agravamiento del entorno económico que impacte en la demanda y/o mayores costes de construcción con impacto en los márgenes y resultados. Caída notable de la cartera de preventas y disponibilidad de suelo para nuevas promociones. Sin avance y desarrollo en políticas ESG. Deterioro de ratios económico-financieros para Premier, como DFN/EBITDA, FFO/DFN, cobertura de intereses y PN/DFT con valores medios en el ciclo de actividad >4x, <20%, <5x y <60%. Además, una variación negativa de los ratios para Grupo Bassac al que pertenece, también podría impactar en Premier como filial.